2025년 전세사기 피해자 정부 지원정책 안내

부동산 가격 상승에 따른 무자본 갭투자 또는 깡통전세의 투기성 부동산 매매 이후 전세 만기 시즌이 돌아왔습니다. 전세 만기를 앞두고 소식불통인 임대인부터 법원경매 등의 절차까지, 수도권을 중심으로 전세 사기 피해가 만연하고 있습니다.

이 시간에는 국가에서 운영하고 보조하고 있는 전세 사기 피해자에 대한 공공주택 및 매입임대 특별공급 제도 등 정부 지원 정책을 자세하게 알아보겠습니다.

 

Ⅰ. 전세사기 문제의 배경과 정책 필요성

— 무자본 갭투자, 깡통전세 확산 속 피해자 증가

최근 몇 년 사이 부동산 시장에서 전세사기가 급증하면서 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 전세사기란 집주인이 세입자의 전세보증금을 반환하지 않거나, 허위계약을 통해 보증금을 가로채는 범죄 유형으로, 이로 인해 수많은 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 주거 불안에 직면하게 되었습니다.

 

특히 ‘무자본 갭투자’나 ‘깡통전세’ 형태의 투기성 매입이 증가하면서 실거주 목적의 선의의 세입자들이 피해를 보는 사례가 확산되고 있습니다. 문제는 이러한 구조가 세입자의 과실이 아닌 구조적 정보 비대칭과 공적 감시의 실패에서 비롯되었음에도, 피해자들이 법적 권리구제와 재정적 회복에서 상당한 어려움을 겪고 있다는 점입니다.

 

이에 따라 정부는 전세사기 피해자에 대한 특별 보호 정책을 마련하였으며, 단순 피해구제 차원을 넘어서 제도적 사각지대를 보완하고, 주거권 회복과 생계 안정까지 포괄하는 다층적 대응책을 시행하고 있습니다. 2025년 현재, 정부는 국토교통부, 법무부, 금융위원회, 경찰청 등 관계 부처 간 협업을 통해 피해자 보호 중심의 입법·행정 체계를 가동 중입니다.

 

Ⅱ. 피해자 요건과 확인 절차

— ‘피해자 인정’ 기준 충족 시 다양한 보호 제도 적용 가능

전세사기 피해자임을 인정받기 위해서는 일정한 요건과 확인 절차를 거쳐야 합니다. 임차인이 ‘임대인의 귀책 사유’로 인해 보증금을 반환받지 못했거나, ‘허위 계약·등기’ 등에 의해 정상적인 주거권 행사가 불가능한 경우가 기본 인정 요건입니다.

 

이러한 요건을 충족하면 국토교통부 산하 전세사기 피해자 지원센터 또는 각 지자체가 운영하는 피해지원창구를 통해 피해사실을 접수할 수 있으며, 이후 피해사실 확인서를 발급받는 절차로 이어집니다. 피해사실 확인은 지자체 또는 경찰이 접수한 피해 진술, 등기부등본, 확정일자 신고내역, 보증보험 가입 여부 등을 바탕으로 진행됩니다.

 

중요한 점은 사법 절차가 확정되지 않더라도 사실상 피해가 발생한 상태이면 ‘선(先) 확인–후(後) 보완’ 방식으로 인정될 수 있다는 것입니다. 즉 형사고소 여부, 민사소송 승소 여부 없이도 실질 피해를 입증하면 임시 지원이 가능한 구조로 운영되고 있습니다. 피해사실 확인서는 향후 공공임대 특별공급, 긴급주거 지원, 대출 감면 등의 신청에 반드시 필요한 필수 서류이므로, 초기 단계에서 정확한 접수를 거치는 것이 중요합니다.

 

Ⅲ. 정부의 직접적 지원제도 유형

— 긴급지원, 대출전환, 주거안정 공급 등 실효성 중심 대응책

정부는 전세사기 피해자를 위한 다층적 지원 프로그램을 운영 중이며, 그중 핵심은 다음 세 가지 범주로 요약됩니다.

첫째, 긴급 주거비 및 생활비 지원입니다. 피해자는 일정 소득·재산 요건을 충족하면 최대 3개월 간 임시거처 주거비, 긴급생계비 300만 원 한도까지 지원받을 수 있습니다. 이 과정은 주민센터 사회복지 전담 창구 또는 희망복지지원단을 통해 접수하며, 서류 간소화 및 신속 심사가 적용됩니다.

 

둘째, 정책 금융지원 제도입니다. 전세사기 피해자에게는 기존 전세대출의 연장 또는 신규 대환이 가능하도록 저금리 전환 대출이 제공되며, 최대 한도는 1억 5천만 원, 금리는 연 1~2% 수준으로 고정됩니다. 특히 보증보험 미가입자도 피해자로 인정되면 대출 심사에 우대 적용됩니다. 또한 채무 불이행 상태에 빠진 피해자에 대해서는 신용회복 지원과 ‘신용불량 정보 등록 유예’ 등 금융 보호 조치도 병행되고 있습니다.

 

셋째, 공공주택 및 매입임대 특별공급 제도입니다. 피해자 중 무주택자는 공공임대주택 입주 시 전세사기 피해자 특별공급 물량을 배정받을 수 있으며, LH 및 SH 등 공공기관이 우선 매입한 주택에 시세 70% 이하의 임대료로 입주가 가능합니다. 특히 보증금을 상실한 피해자가 무주택자 조건을 유지한 채 거주할 수 있도록 계약 갱신도 유연하게 운영되고 있으며, 장기적 주거 안정성 확보에 큰 도움이 되고 있습니다.

 

Ⅳ. 법률적, 재정적 보호수단과 실질적 대응 전략

— 제도 활용과 정보 수집, 공동 대응이 핵심

전세사기 피해자는 단지 보증금을 잃는 것뿐 아니라, 법적 절차와 생계 불안까지 동시에 직면하게 됩니다. 이에 정부는 법률구조공단과 대한법률구조공단, 한국소비자원 등과 연계해 무료 법률상담, 소송 대리, 집단소송 지원 등을 운영 중입니다. 피해자가 민사소송이나 형사 고소를 준비할 경우, 변호사 선임이 어려운 저소득층에게는 국선 변호사 또는 공익변호사가 배정될 수 있습니다.

 

또한 전세사기 특별법에 따라 압류 부동산 우선 매각, 피해자 채권 우선 변제, 피해금액 채권등록제 등의 제도가 도입되었으며, 이는 선의의 임차인 보호를 최우선 원칙으로 설계된 법적 장치입니다. 피해자는 등기우선권을 갖게 되어 일반 채권자보다 보증금 회수 우선권을 가질 수 있습니다. 다만 이 제도의 활용을 위해서는 피해확인서 외에도 보증금 반환 청구소송, 배당요구 신고 등 절차를 적극 이행해야 합니다.

 

실제 피해자 입장에서는 정부의 단편적인 제도만으로는 한계가 있기 때문에 지역 피해자 모임 또는 지자체 법률상담회, 시민단체 공동대응 창구와 연결되어 집단적으로 움직이는 것이 더욱 효과적입니다. 최근에는 전국전세사기피해자협의회 등 온라인 커뮤니티도 활성화되어 있어, 정보 공유와 공론화, 공동소송 등 집단행동을 통해 피해 회복 가능성을 높이고 있습니다.

 

무엇보다 중요한 것은 제도의 존재를 아는 것만으로는 충분하지 않다는 점입니다. 피해 사실이 발생한 즉시 지역 사회복지 담당자, 법률구조 기관, 피해자 연대 조직에 연락하여 자신의 상황을 명확히 설명하고, 필요한 절차를 순차적으로, 철저하게 준비하는 것이 피해 복구의 첫걸음이자 생존의 전략이 됩니다. 정부의 제도는 ‘신청주의’를 기반으로 하므로, 정보를 놓치거나 시기를 어기면 혜택이 제한될 수 있다는 점에서 조기 대응과 정보 접근이 피해자에게는 곧 생계 보호와 직결됩니다.